Die Stadt Duisburg und die GEBAG Duisburger Baugesellschaft mbH haben sich im Jahr 2015 in einer „10-Punkte-Vereinbarung“ darauf verständigt, im Bebauungsplan zur Südfläche weitestgehend auf gestalterische Festsetzungen bezogen auf Proportionen, Materialien und Gestaltungselemente zu verzichten. Im Gegenzug hat sich die Grundstückseigentümerin aus Gründen der Qualitätssicherung verpflichtet, die Vergabe von Bauvorhaben in Wettbewerben oder wettbewerbsähnlichen Verfahren durchzuführen, bei dem in Konkurrenz verschiedener Investoren sowie Architekturentwürfe eine Auswahlmöglichkeit besteht. Die Vergabe der Grundstücke soll somit im „wettbewerblichen Dialog“ erfolgen.
Ein Auswahlgremium, aus Vertreterinnen und Vertretern der Politik, des Grundstückseigentümers sowie externen Fachpreisrichterinnen und Fachpreisrichtern (aus den Bereichen Architektur, Stadtplanung und Landschaftsarchitektur) wird die Grundstücke unter ökonomischen und gestalterischen Gesichtspunkten vergeben.
Grundlagen der Vermarktung
Nach der Übernahme der Gesamtfläche durch die GEBAG FE wurde ab Mitte 2020 ein umfangreiches Vergabe- bzw. Vermarktungskonzept erarbeitet. Hierfür wurde das Gebiet in Baufelder, Vermarktungslose und Verfahrensabschnitte gegliedert. Für vier Vermarktungslose, welche für den öffentlich geförderten Wohnungsbau vorgesehen sind, sollen architektonische Realisierungswettbewerbe gemäß den Richtlinien für Planungswettbewerbe (RPW 2013) durchgeführt werden. Denkbar ist ein derartiges Verfahren auch für die Grundschule mit Sporthalle.
Alle weiteren Vermarktungslose sollen durch Konzeptvergabe- und Bieterverfahren vergeben werden, bei denen die RPW 2013 keine Anwendung findet. Grundsätzlich handelt es sich hierbei um Vergabeverfahren, in denen neben dem Preisangebot auch die inhaltliche Qualität der Bebauungskonzepte bewertet wird.
Zur Sicherung der Wirtschaftlichkeit wird ein Mindestpreisgebot für jedes Vermarktungslos festgesetzt.
Gemeinsames Vermarktungsziel ist es, eine dem Standort angemessene hohe städtebauliche und architektonische Qualität zu erreichen.
Investoren bewerben sich mit aussagekräftigen Angaben über ihre Eignung, Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit um die Teilnahme. Zu den Angaben zählen unter anderem:
Die interessierten Firmen müssen sich zwingend zusammen mit einem Architekturbüro bewerben, das ebenfalls Referenzen vorweisen muss. Falls Investoren über eine eigene Planungsabteilung mit Architektinnen und Architekten verfügen, kann auf ein externes Büro verzichtet werden.
Wettbewerblicher Dialog
Die Vergabe einzelner Vermarktungslose erfolgt in der Regel durch Konzeptvergabe- und Bieterverfahren. Es handelt sich dabei um ein Investorenauswahlverfahren bei gleichzeitiger Vergabe von Grundstücken, bei dem die Richtlinien für Planungswettbewerbe (RPW 2013) keine Anwendung finden. Für die Teilnahme an dem Verfahren wird keine Vergütung gewährt, weder Preisgelder vergeben noch Auslagen ersetzt.
Investoren, die sich für den Erwerb eines Baufeldes interessieren, werden in einer Interessentenliste geführt. Sie können formlos, z.B. via Kontaktformular um Aufnahme bitten. Die Projektwebsite informiert über alle startenden, laufenden oder abgeschlossenen Verfahren. Bei Ausschreibung eines Baufeldes werden zuerst die Investoren der Interessentenliste per E-Mail informiert.
Die Baufelder werden separat durch das Team Wedau ausgeschrieben. Das Verfahren läuft in mehreren Stufen ab:
Stufe 1: Information an die Interessierten, dass eine Bewerbung für ein Vermarktungslos unter Berücksichtigung der geforderten Bewerbungsunterlagen im Rahmen der gesetzten Frist möglich ist.
Stufe 2: Anschließend erfolgt die Auswahl der Teilnehmer am weiteren Verfahren anhand der übersandten Unterlagen durch das Auswahlgremium. Für jedes Vermarktungslos werden anhand der Bewerbungen ca. fünf geeignete Teilnehmer ausgewählt. Die GEBAG FE behält sich vor, entsprechend der Qualifikation des Bewerberpools flexibel auf die Nachfrage zu reagieren und den Verfahrensabschnitt gegebenenfalls zu erweitern.
Stufe 3: Nach Auswahl und Versendung der vollumfänglichen Auslobungsunterlagen erfolgt die Konzepterarbeitung der ausgewählten Teilnehmer. Die durch die Investoren und die Architekturbüros erarbeiteten Konzepte werden zu einem festgelegten Abgabetermin beim Verfahrensbetreuer eingereicht. Von den Teilnehmern wird neben dem Bebauungskonzept auch ein verbindliches Kaufpreisangebot erwartet.
Stufe 4: Die eingereichten Konzepte werden vom Verfahrensbetreuer hinsichtlich der Einhaltung der Vorgaben geprüft. Das Auswahlgremium bewertet die Konzepte. In die Bewertung fließen die inhaltliche Qualität (mit 60 %) und das Kaufpreisangebot (mit 40 %) ein.
Stufe 5: In der letzten Stufe werden Verhandlungen zwischen der GEBAG FE und den zwei bis drei besten Bewerbern für jedes einzelne Vermarktungslos geführt. Abschließend wird für jedes Vermarktungslos mit nur einem Bewerber ein Kaufvertrag unterzeichnet.
